Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku, toplumun her kesimini yakından ilgilendiren ve Medeni Hukuk’un temelini oluşturan önemli bir alandır. Ev, arsa, apartman dairesi gibi taşınmaz mallara ilişkin tüm hukuki ilişkileri düzenler ve mülkiyet hakkının korunmasını hedefler. Türk hukukunda bu hak, T.C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alınmıştır.

Gayrimenkul alım-satım, kiralama, kat mülkiyeti tesisi veya miras gibi işlemlerde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar, karmaşık süreçleri beraberinde getirebilir. Bu süreçlerin doğru yönetilmemesi, ciddi hak kayıplarına ve maddi zararlara yol açabilir. Hukuk büromuz, müvekkillerine gayrimenkul hukuku alanında profesyonel danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunarak, hukuki riskleri en aza indirmeyi ve işlem güvenliğini sağlamayı amaçlar. Gayrimenkulden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dürüstlük ve şeffaflık ilkeleriyle hareket ederek, müvekkillerimizin haklarını en iyi şekilde korumayı hedefleriz.

Uygar Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize bu konuda verdiğimiz hizmetler:
  • Tapu iptali ve tescil davaları ile müdahalenin men’i davalarının hazırlanması ve dava sürecinde müvekkillerimizin temsili

  • Miras yoluyla gayrimenkul devirlerinde muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma) davalarının takibi

  • Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarında hukuki destek sağlanması

  • Kira sözleşmelerinin hazırlanması, feshi, kira bedeli artış davalarının yönetilmesi ve kira alacaklarının takibi

  • Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi süreçlerinin takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi

  • Kat mülkiyeti kurulması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü

  • Taşınmaz alım ve satımı süreçlerinde hukuki danışmanlık ve risk analizi yapılması

  • İpotek, intifa ve irtifak gibi ayni hakların tesisi ve terkin işlemlerinin takibi

  • Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve diğer gayrimenkul inşaatlarına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması ve yönetimi

  • Gayrimenkul finansmanı ve ipotekli işlemler konusunda danışmanlık hizmeti verilmesi

  • Tapu sicil müdürlükleri, belediyeler ve diğer resmi merciler nezdinde hukuki süreçlerin takibi

  • İmar hukuku ve imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıkların çözümü

  • Boşanma sürecinde mal paylaşımı davalarında, gayrimenkullerin tasfiyesi konusunda hukuki destek sağlanması

  • Gayrimenkul projelerine yönelik hukuki durum tespit raporu (due diligence) hazırlanması

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devri, gayrimenkulün mülkiyetinin yasal olarak el değiştirmesidir. Bu süreçte gayrimenkulün üzerinde haciz, ipotek gibi bir kısıtlama olup olmadığı, imar durumu ve taşınmazın hukuki niteliği dikkatle incelenmelidir. Hukuki destek, satış vaadi sözleşmelerinin doğru hazırlanmasını, tapu harçlarının ve vergilerin hesaplanmasını, en önemlisi de olası risklere karşı haklarınızın korunmasını sağlar.

Bir kira sözleşmesinde en önemli maddeler, kiralanan yerin açık adresi ve durumu, kira bedeli ve ödeme şekli, kira artış oranı, kira süresi ve sözleşmenin fesih koşullarıdır. Ayrıca, demirbaşlar ve yapılacak tadilatlar gibi özel durumların da sözleşmede açıkça belirtilmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önler. Tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirleyen bir sözleşme, hem kiracıyı hem de kiraya vereni korur.

Kira bedeli artışı, kira sözleşmesinde belirtilen ve yasada belirlenen sınırlar içinde yapılır. Genellikle yıllık kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır. Kira artışı bu oranın üzerinde olamaz. Eğer kira sözleşmesinde artışa dair bir madde yoksa veya mevcut madde yasal sınırlara uymuyorsa, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.

Tapu iptal ve tescil davası, bir gayrimenkulün tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu veya el değiştirdiği durumlarda açılır. En yaygın nedenler; tapu devrinin hile veya dolandırıcılıkla yapılması, vekaletin kötüye kullanılması veya muvazaalı (danışıklı) işlemlerdir. Bu dava, gerçek hak sahibinin tapu kaydının düzeltilmesi ve mülkiyet hakkının yeniden tescil edilmesini sağlamak için açılır.

 
 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenecek bir zamanda satılacağı taahhüdünü içeren bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gereken resmi bir senettir. Tapuda yapılan satış işlemi ise doğrudan mülkiyetin devrini sağlar. Satış vaadi sözleşmesi, tarafları gelecekteki satış işlemi için bağlar ancak mülkiyetin kendiliğinden devrini sağlamaz. Eğer satış vaadi sözleşmesine rağmen taraflardan biri sözünü tutmazsa, karşı taraf mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi, özellikle imar durumu net olmayan veya henüz inşaatı tamamlanmamış gayrimenkullerin satışında bir güvence mekanizması olarak kullanılır.